土地增值稅財務(wù)費用中的利息支出不得扣除（土地增值稅清算利息費用的扣除）

關(guān)于土地增值稅財務(wù)費用中的利息支出不得扣除，土地增值稅清算利息費用的扣除這個問題很多朋友還不知道，今天小六來為大家解答以上的問題，現(xiàn)在讓我們一起來看看吧！

1、國稅函[2010]220號文(以下簡稱220號文)第三條規(guī)定： 　　“(一)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

2、其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本’金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

3、 　　相關(guān)話題——國稅函[2010]220號文件學(xué)習體會：合理與不合理并存 　　(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本’金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

4、 　　全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

5、 　　上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

6、” 　　針對上述規(guī)定，我們認為開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意的政策要點有： 　　第一，文件中規(guī)定稅前扣除的金融機構(gòu)利息費用不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率，那么，何為“同類同期貸款利率”呢?“同類同期貸款利率”是否是基準利率呢?早在原國稅函[2003]1114號文(注：當時是針對企業(yè)所得稅稅前扣除的)中即已指出：“按照中國人民銀行規(guī)定，金融機構(gòu)貸款利率包括基準利率和浮動利率，因此，金融機構(gòu)同類同期貸款利率包括中國人民銀行規(guī)定的基準利率和浮動利率。

7、”從2004年10月29日起，中國人民銀行決定進一步放寬金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間，金融機構(gòu)(不含城鄉(xiāng)信用社)的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，所以，“同類同期貸款利率”并非等于基準利率。

8、在當前對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的大背景下，不排除開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)融通資金的利率顯著偏高，而國家對浮動利率又未設(shè)定統(tǒng)一標準和上限，故而在實務(wù)操作中，如何把握“同類同期貸款利率”，需要關(guān)注主管稅務(wù)機關(guān)執(zhí)行政策的口徑。

9、 　　第二，220號文前面規(guī)定的扣除比例都是5%“以內(nèi)”或者10%“以內(nèi)”，故后文中才又要求“上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行”。

10、因此，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)注意所在省份規(guī)定的具體扣除比例。

11、 　　第三，在目前對開發(fā)企業(yè)限制放貸的情況下，如果開發(fā)企業(yè)的資金全部來源于非金融機構(gòu)借款的，通常利率較高，利息支出較大。

12、由于土地增值稅清算時只能按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)扣除，可能導(dǎo)致實際發(fā)生的利息費用超限額的問題，這是開發(fā)企業(yè)籌劃融資結(jié)構(gòu)時應(yīng)該預(yù)見的問題。

13、 　　第四，開發(fā)項目全部使用自有資金，沒有利息支出的，開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

14、 　　這一規(guī)定對于開發(fā)企業(yè)而言是相對有利的。

15、例如合作建房項目，如果開發(fā)企業(yè)提供土地使用權(quán)，合作方(投資方)提供合作資金，國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)不得在稅前列支支付給合作方(投資方)的利息。

16、事實上，既然是合作建房，合作雙方對合作項目是利益共享、風險共擔的，它不同于到期固定還本付息的借貸資金行為，開發(fā)企業(yè)也不應(yīng)向合作方(投資方)支付固定利息。

17、在此情況下，合作方(投資方)注入的資金如果又是通過其他渠道融入的，相應(yīng)的資金成本將無法反映到開發(fā)企業(yè)的賬面。

18、220號文規(guī)定的扣除比例在一定程度上有利于客觀反映土地增值額，合理減輕開發(fā)企業(yè)的稅收負擔。

19、假定某省規(guī)定凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例統(tǒng)一為10%。

20、在開發(fā)企業(yè)大量使用自有資金或合作建房資金的情況下，即使賬面較少出現(xiàn)利息費用，也可以按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%扣除開發(fā)費用。

21、 　　值得注意的是，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)習慣于從母公司或其他關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金掛作“其他應(yīng)付款”等而不實際結(jié)算利息，對于母公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)而言，主管稅務(wù)機關(guān)事后往往要求該關(guān)聯(lián)資金融通交易必須結(jié)算利息并補繳稅款，從而產(chǎn)生稅收風險。

22、所以，開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意按照獨立交易原則與關(guān)聯(lián)方及時結(jié)算利息費用。

23、 　　此外，220號文第三條還規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。

24、” 　　據(jù)此規(guī)定，如果開發(fā)企業(yè)存在多種渠道、來源的借款，不可將從金融機構(gòu)取得的借款費用據(jù)實扣除，同時又將其他渠道的借款費用與其他開發(fā)費用一并按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除，而只能在220號文第三條(一)、(二)項所述兩種辦法中選擇一種確定扣除金額。

25、 　　例如，某開發(fā)項目取得土地使用權(quán)成本為20000萬元，開發(fā)成本10000萬元，其中，開發(fā)成本——開發(fā)間接費用中列支利息支出200萬元。

26、項目開發(fā)期間的財務(wù)費用——利息支出為100萬元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。

27、假定該開發(fā)項目所在省規(guī)定的開發(fā)費用計算扣除比例分別兩種情況為5%或10%。

28、 　　由于利息支出不可以作為開發(fā)成本直接扣除，也不允許加計扣除，故可以作為土地增值稅扣除項目的開發(fā)成本為10000-200=9800(萬元)。

29、 　　按照第一種方法計算可扣除開發(fā)費用=(200+100-60)+(20000+10000-200)*5%=1730(萬元)。

30、 　　按照第二種方法計算可扣除開發(fā)費用=(20000+10000-200)*10%=2980(萬元)。

31、 　　220號文規(guī)定開發(fā)企業(yè)不得同時使用上述兩種方法，即不得將可扣除的開發(fā)費用計算為(200+100-60)+(20000+10000-200)*10%=3220(萬元)。

32、不過，220號文及之前的稅收法規(guī)中等均未限定開發(fā)企業(yè)在前述兩種方法中只能選擇哪一種，也沒有規(guī)定孰低原則，故開發(fā)企業(yè)在納稅籌劃時可以用不能全部提供金融機構(gòu)利息證明為事實依據(jù)，商主管稅務(wù)機關(guān)同意后采取上述第二種方法進行土地增值稅開發(fā)費用的計算扣除，從而達成一個有利的結(jié)果。

33、 　　土地增值稅清算時，利息支出無論按哪一種方法扣除，其與企業(yè)所得稅稅前扣除的利息支出不同之處還在于，后者規(guī)定開發(fā)企業(yè)從關(guān)聯(lián)企業(yè)借入的資金(債權(quán)性投資)不得超過其凈資產(chǎn)的兩倍，超過部分一般情況下不得在稅前扣除，而前者并不存在這一限額規(guī)定。

本文分享完畢，希望對大家有所幫助。

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