房中介銷售技巧（中介售樓技巧）

關(guān)于房中介銷售技巧，中介售樓技巧這個(gè)問題很多朋友還不知道，今天小六來為大家解答以上的問題，現(xiàn)在讓我們一起來看看吧！

1、房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、房產(chǎn)：房產(chǎn)產(chǎn)總稱叫產(chǎn)房產(chǎn)形態(tài)：單純土；2、單純房屋；3、土房屋綜合體房產(chǎn)房屋及其權(quán)利總稱產(chǎn)土及其權(quán)利總稱；房產(chǎn)土附土割建筑物構(gòu)筑物其離物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)財(cái)產(chǎn)(構(gòu)筑物指能進(jìn)入建筑：煙筒、樹、路等)房產(chǎn)按類型：住宅用(70)；2、產(chǎn)用(50)；3、經(jīng)營用(門等50)；4、行政用(市政府、院等50)；5、其用(校博物館等)二、房產(chǎn)業(yè)：事房產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)性企業(yè)總稱房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主要內(nèi)容： 土發(fā)再發(fā)；2、 房屋發(fā)建設(shè)；3、 產(chǎn)經(jīng)營(包括土權(quán)讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)；4、 房產(chǎn)經(jīng)營(包括房屋買賣、租賃、抵押)；5、 房產(chǎn)介服務(wù)(包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等)；6、 房產(chǎn)物業(yè)管理；7、 房產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)三、房產(chǎn)特性房產(chǎn)位置固定性：土自物位置移房屋建筑土決定房屋移、固定性使房產(chǎn)受理位置限制；2、域差別性：每區(qū)或者同區(qū)同位置房產(chǎn)價(jià)值相同；3、房產(chǎn)高質(zhì)耐久性；4、房產(chǎn)具保值、增值性前提家政局穩(wěn)定由土性質(zhì)決定土限、再土需求益增、增加物稀貴房產(chǎn)作龍產(chǎn)業(yè)稅收約占民產(chǎn)總值10%※ 房產(chǎn)前景城市化水平走勢(shì)穩(wěn)步提高形房屋越越高需求2010城市口達(dá)6.1億每需新建住宅3.27億㎡；2、口流增加形住宅需求；3、居民消費(fèi)水平提高；4、城市舊城改造增加居民住宅要求；5、深化改革與市場(chǎng)發(fā)展促進(jìn)住宅需求政府改革深化內(nèi)需 取消福利房實(shí)行住宅貨幣化；2、 發(fā)二手房市場(chǎng)；3、 調(diào)存款利率吸引批投資性客戶；4、 調(diào)稅費(fèi)臺(tái)律規(guī)激勵(lì)住房需求五證兩書、《建筑用規(guī)劃許證》建設(shè)單位向土管理部門申請(qǐng)征用劃撥土前經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃律憑證二、《建設(shè)工程規(guī)劃許證》關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求律憑證三、《土使用證》經(jīng)土使用者申請(qǐng)經(jīng)城市各級(jí)民政府頒布土使用權(quán)律憑證該證主要載明土使用者名稱、土座落、用途、土使用面積、使用限、四至范圍四、《建設(shè)工程工證》建設(shè)單位進(jìn)行工程施工律憑證房屋權(quán)屬登記主要依據(jù)沒工證建筑屬違章建筑受律保護(hù)五、《商品房銷售(預(yù)售)許證》市、縣民政府房產(chǎn)管理部門允許房產(chǎn)發(fā)企業(yè)銷售商品房批準(zhǔn)性文件六、兩書《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》名詞解釋、基本參數(shù)※ 復(fù)式：區(qū)別于躍層受躍層啟發(fā)經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)(高)；※ 錯(cuò)層：戶內(nèi)樓板面高度錯(cuò)樓梯連接未兩層適合面積住宅；※ 進(jìn)深：幢建筑物(房)前墻皮墻皮距離(度)；※ 間：住宅寬度間房屋內(nèi)面墻皮另面墻皮度(3m~3.9m較舒適)；※ 層高：房屋層高度指層樓板面層樓板面高度(2.9m);※ 靜高：間房屋內(nèi)樓板面與屋頂高度(2.7m);※ 戶型：根據(jù)家庭口組情況家規(guī)定居住面積定額所確定每戶居室；※ 建筑系數(shù)：建筑占系數(shù)簡稱指建筑用范圍內(nèi)所建筑物占面積與用總面積比百率計(jì)用說明建筑物布疏密程度、衛(wèi)條件及土利用率合理建筑系數(shù)應(yīng)節(jié)約用原則盡能滿足建筑物通風(fēng)、采光防火、防爆等面空間要求并保證足夠道路、綠化戶外場(chǎng)※ 三通平：通指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)：路通、電通、水通土平整※ 七通平：發(fā)區(qū)域需要施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通場(chǎng)平整二、與產(chǎn)權(quán)關(guān)概念※ 房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所者財(cái)產(chǎn)占、使用、收益處并排除干涉全能物權(quán)種房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所者按照家律規(guī)定所權(quán)利※ 房屋權(quán)屬登記：指房產(chǎn)行政主管部門代表政府房屋所權(quán)及述權(quán)利產(chǎn)抵押權(quán)等房屋項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記并依確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系行房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋所權(quán)該房屋占范圍土使用權(quán)權(quán)利主題致原則※ 房產(chǎn)權(quán)登記：通稱產(chǎn)權(quán)登記(包括房屋所權(quán)登記房屋項(xiàng)權(quán)利登記)城鎮(zhèn)房屋所權(quán)登記民政府健全制加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋管理依確認(rèn)房屋所權(quán)定手續(xù)規(guī)定登記范圍內(nèi)房屋所產(chǎn)權(quán)管理部門申請(qǐng)所權(quán)登記經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所權(quán)證房屋所權(quán)登記房屋產(chǎn)權(quán)管理主要行政手段通房屋所權(quán)登記才能各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施效管理※ 共產(chǎn)權(quán)：指家房產(chǎn)兩或兩權(quán)利主體即共實(shí)踐按份共共同共前者指共別按自所擁份額共房產(chǎn)享定利益并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)；者指兩權(quán)利全部共房產(chǎn)享受同等權(quán)利并承擔(dān)相等義務(wù)※ 房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所房契作抵押取借款按期付息房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所者自行管理債權(quán)按期取息使用管理房屋權(quán)利待借款清產(chǎn)權(quán)收房契抵押即告終結(jié)※ 戶：即更換房屋承租姓名三、與面積關(guān)概念※ 建筑面積：建筑物各層面積總每層建筑面積按建筑物勒角截面計(jì)算包括使用、輔助面積結(jié)構(gòu)面積※ 公攤面積： 公共門廳、道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等整座樓服務(wù)公共用房管理用房建筑面積；2、 各單元與樓宇公共建筑空間間隔及外墻墻體水平投影面積50%※ 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 攤公用面積※ 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺(tái)建筑面積※ 使用面積：建筑物各層平面直接產(chǎn)使用凈面積總※ 使用面積系數(shù)：用百率表示等于總套內(nèi)使用面積除總建筑面積※ 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積總※ 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均投影面積)等所占面積總※ 使用率：使用面積與建筑面積比用百數(shù)表示板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場(chǎng)65%使用率與流量密切相關(guān)流量使用率低※ 實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積住宅面積比※ 商品房銷售面積 = 套內(nèi)使用面積 + 攤功用建筑面積※ 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺(tái)面積※ 套內(nèi)墻體面積：公用墻水平投影面積半計(jì)入非公用墻水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積室內(nèi)各居室面積壁櫥等及包含結(jié)構(gòu)面積煙囪、通風(fēng)道、管道井※ 公攤公用建筑面積 = 套內(nèi)面積 × 公用建筑面積攤系數(shù)※ 公用建筑面積攤系數(shù) = 公用建筑面積 ÷ 套內(nèi)建筑面積總※ 公用建筑面積 = 整棟樓建筑面積 – 套內(nèi)建筑面積 – 應(yīng)攤建筑面積※ 容積率：總建筑面積與所用建筑用面積(總占面積)比※ 建筑覆蓋率：稱建筑密度指建筑物基底占面積與規(guī)劃用比※ 綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用范圍內(nèi)綠面積與規(guī)劃建設(shè)用面積比※ 綠率：指規(guī)劃建設(shè)用范圍內(nèi)綠蔭面積(包括綠面積)與規(guī)劃用面積比四、與銀行貸款關(guān)概念※ 按揭：指按揭房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭受益做款保證按揭換清貸款受益立即所涉及房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭程按揭享使用權(quán)※ 按揭所用材料： 身份證復(fù)印件；2、 戶口本復(fù)印件；3、 結(jié)婚證復(fù)印件；4、 歷證復(fù)印件；5、 收入證明；6、 購房合同復(fù)印件；7、 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；8、 三月連續(xù)稅單；9、 固定資產(chǎn)發(fā)票；10、 借款申請(qǐng)表※ 契稅：指房屋所權(quán)發(fā)布轉(zhuǎn)移事所定契約按房價(jià)定比例向新房屋產(chǎn)權(quán)所征收性稅費(fèi)針房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變專門稅種購房程購房所承受稅額稅費(fèi)約房價(jià)1.5%五、與住宅相關(guān)概念※ 公寓式住宅：相于獨(dú)門獨(dú)院別墅數(shù)高層每層若干單獨(dú)使用套房面應(yīng)俱全※ 花園式住宅：般帶花園、草坪、車庫式二、三層特點(diǎn)：建筑密度低內(nèi)部居住功能相完備裝修華麗、富變化※ 雙拼：連拼疊拼※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office住宅觀念延伸屬于住宅同融入寫字樓諸硬件設(shè)施尤其網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)能使居住同事商業(yè)居住形式事業(yè)些公司及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社群※ 經(jīng)濟(jì)適用房：具社保障性質(zhì)商品住宅具經(jīng)濟(jì)性適用性經(jīng)濟(jì)性：指住房價(jià)格相市場(chǎng)價(jià)格言即比市場(chǎng)商品房價(jià)格低能夠適應(yīng)低收入家庭承受能力適用性指住房設(shè)計(jì)建筑標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)使用效降低標(biāo)準(zhǔn)六、經(jīng)濟(jì)適用房我1998房改同實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房政策※ 經(jīng)濟(jì)適用房享受哪些優(yōu)惠政策免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)及契稅減半征收水電增客費(fèi)等各種稅費(fèi)建設(shè)用采取行政劃撥式供應(yīng)優(yōu)先給予辦理關(guān)手續(xù)另外經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理費(fèi)限于1%~3%市場(chǎng)利潤限3%※ 經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格構(gòu)?住房建設(shè)征拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；?審查設(shè)計(jì)前期工程費(fèi)；?住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；?建設(shè)工程費(fèi)；4項(xiàng)基礎(chǔ)1%~3%管理費(fèi)貸款利息、稅金3%利潤商品房除8項(xiàng)外行政事業(yè)性收費(fèi)(區(qū)營業(yè)性配套公建費(fèi)防建設(shè)費(fèi)等)土讓金其利潤受限制由市場(chǎng)決定※ 經(jīng)濟(jì)適用房與商品房同?獲土式同經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用實(shí)行行政劃撥免交土讓金；商品房采用讓式須交納土讓金；?本結(jié)構(gòu)同；?租售政策同經(jīng)濟(jì)適用房售租商品房受限制；購買條件象同經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠其購買象特定供給城鎮(zhèn)低收入家庭要實(shí)行申請(qǐng)審批制度商品房購買象條件受限制；?價(jià)格政策同經(jīng)濟(jì)適用房售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)擅自提價(jià)售商品房售價(jià)格完全由市場(chǎng)決定※ 經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)與商品房同居民購買經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸；房屋產(chǎn)權(quán)四部：使用權(quán)、占權(quán)、處置權(quán)收益權(quán)與商品房相比經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)收益權(quán)與同商品房市售收益全部歸所銷售技巧、購房客戶類型、特征何應(yīng)付理智穩(wěn)健型(40歲左右)特征：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩(wěn)健易推銷員言辭打認(rèn)疑點(diǎn)定要搞清楚措施：加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)公司性質(zhì)、實(shí)力獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)奇制勝理據(jù)虛解決問題2、熱情沖型(輕男性較)特征：性激易受外界慫恿刺激措施：趁熱打鐵狂轟炸交量50%3、沉默寡言型特征：言謹(jǐn)慎外表反應(yīng)冷漠措施：靜、引導(dǎo)親切誠懇態(tài)度拉近情4、憂柔寡斷型特征：猶豫決反反復(fù)復(fù)措施：我角度堅(jiān)決給自信讓客戶慢慢產(chǎn)依賴于幫決定析清楚5、喋喋休型特征：想用言語說服措施：取信任加強(qiáng)產(chǎn)品信、跑 適引導(dǎo)適快刀斬亂麻交定金定要快悔余6、盛氣凌型特征：趾高氣昂、嚇唬、態(tài)度拒于千外外強(qiáng)干措施：卑亢保持原尋找弱點(diǎn)抵怵7、求神問卜型特征：做決定前找風(fēng)水先決定權(quán)取決于(別手)措施：要否定世界觀現(xiàn)代觀點(diǎn)配合其風(fēng)水觀適提醒接觸些解些談 先肯定否定否定強(qiáng)調(diào)任價(jià)值8、畏首畏尾型特征：前怕狼怕虎問題反復(fù)憂慮缺乏經(jīng)驗(yàn)考慮太措施：力業(yè)績品質(zhì)保證強(qiáng)調(diào)肯定必產(chǎn)其想9、神經(jīng)敏型特征：悲觀、麼事都能刺激措施：慎言 少說、少說聽重點(diǎn)嚴(yán)肅說服10、斤斤計(jì)較型(似5)特征：思細(xì)膩麼都想要想占便宜措施：要用氣氛逼盡快做決定馬調(diào)價(jià)強(qiáng)調(diào)已經(jīng)優(yōu)惠1借故拖延特征：性遲疑推三推四措施：追查客戶做決定真原路閑、市調(diào)。

本文分享完畢，希望對(duì)大家有所幫助。

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