關于國有土地出讓金管理辦法實施細則，國有土地出讓金管理辦法這個問題很多朋友還不知道，今天小六來為大家解答以上的問題，現(xiàn)在讓我們一起來看看吧！
1、各地土地出讓金管理辦法是不同的！你可以在當?shù)氐恼W(wǎng)站查找相關信息，． 國土部門收取土地出讓金的具體標準 目前，我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。
2、在這三種方式中， 招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現(xiàn)象；協(xié)議出讓由 于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。
3、非法低價 （包括無償）出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓最低價標準至關重要。
4、區(qū)別是否低價出讓國有土地使用權，現(xiàn)主要依據(jù)以下規(guī)定：1992年原國家土地管理局出臺的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權出讓金，區(qū)別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40％”；1995年又出臺了《協(xié)議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》規(guī)定，協(xié)議出讓最低價根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定，確定協(xié)議出讓最低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發(fā)費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。
5、由以上規(guī)定可以看出，協(xié)議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低于協(xié)議出讓最低價，協(xié)議出讓最低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標準。
6、然而，在實際工作中，由于出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協(xié)議出讓最低價標準來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。
7、一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新增建設用地直接協(xié)議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金；再者，還有可能是企業(yè)改制涉及的土地出讓等。
8、不同情況地價內涵不一，繳納土地出讓金標準也應該有很大差異。
9、首先，僅按不同用途基準地價的一定比例確定的協(xié)議出讓最低價標準，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，難于操作，致使有些地方公布的協(xié)議出讓最低價標準形同虛設。
10、第二，具體出讓地塊地價內涵往往與協(xié)議出讓最低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協(xié)議出讓土地出讓金，既有可能導致國有土地資產(chǎn)流失，也往往會出現(xiàn)侵犯原土地使用者權益的情況。
11、第三，根據(jù)國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權價格可作為企業(yè)權益計入企業(yè)資產(chǎn)，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用于按上述文件規(guī)定確定的協(xié)議出讓最低價標準。
12、②最低價確認方法協(xié)議出讓最低價不能簡單地由基準地價的一定比例確定，應分門別類針對具體出讓土地類型及地價內涵制定標準。
13、新增建設用地協(xié)議出讓最低價確定。
14、對于新增建設用地采用協(xié)議方式出讓的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。
15、生地主要是指已完成土地使用批準手續(xù)而未進行基礎設施配套開發(fā)和土地平整的土地，土地補償費、安置補助費、征地過程中發(fā)生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。
16、其協(xié)議出讓地價的核定應該是農(nóng)用地轉為建設用地所產(chǎn)生的土地增值費，或稱土地所有權收益、土地純收益。
17、當然，土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標準向國家繳納的土地出讓的全部價款。
18、而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批準農(nóng)用地轉用、征用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。
19、雖然繳納主體和性質不同，但由于新增建設用地征收標準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮(zhèn)土地級別、基準地價水平等情況確定的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設用地協(xié)議出讓最低價的確定可以以此作為依據(jù)。
20、根據(jù)《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確定，各地征收標準的制定以新增建設用地中依法納入有償供地的比例約為60％，從而確定平 均純收益征收定額標準，因此協(xié)議出讓最低價的確定可按以下公式計算：協(xié)議出讓最低價=新增建設用地土地有償使用費征收標準÷60％毛地和熟地具備建設條件的土地，其協(xié)議出讓最低價的確定可以以基準地價和生地出讓最低價加上相應的土地開發(fā)費等綜合考慮。
21、土地價格是一個有機整體，依據(jù)土地構成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只適用于工業(yè)用地，用于商業(yè)、住宅等用地并不適用。
22、但對于目前制定新增建設用地（工業(yè)用途）協(xié)議出讓最低價標準，卻不失為行之有效的辦法。
23、對于新增建設用地中用作商業(yè)、住宅用途的，其協(xié)議出讓最低價的確定要以基準地價為準；以生地、毛地出讓的，從基準地價中扣除相應的平均土地取得費、開發(fā)費等。
24、企業(yè)改制涉及劃撥土地使用權協(xié)議出讓最低價確定。
25、根據(jù)國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，企業(yè)改制時，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。
26、據(jù)此核算出的土地出讓金就有可能低于標定地價的40％，對于企業(yè)改制涉及的補繳土地出讓金，不能按“不低于標定地價的40％”作為衡量低價出讓國有土地的標準 什么是土地使用權出讓金 土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為"地價"。
27、出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內的土地使用費。
28、前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發(fā)投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即"地租 "，是土地所有權在經(jīng)濟上的體現(xiàn)。
29、如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。
30、 土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是"熟地"價，即提供"七通一平"的地塊，出讓金包括土地使用費和開發(fā)費；另一種是"毛地"或"生地"價，即未完成"七通一平"的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。
31、例如上海北京東路面積為2．38萬平方米的71號地塊，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發(fā)公司與上海黃浦資產(chǎn)經(jīng)營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，并投資5300萬美元。
32、舊區(qū)的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50％～70％左右。
33、 土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。
34、投資者往往以樓面價來計算投資效益。
35、因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方米建筑面積上去核算才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。
36、一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。
37、因為土地出讓金是按建筑面積計收的。
38、 土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付；如是中資企業(yè)開發(fā)內銷房或外資企業(yè)開發(fā)內銷房的，可以人民幣支付。
39、也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。
40、 買什么房要繳土地出讓金 對于商品房而言，開發(fā)商以出讓方式拿到土地使用權，他已經(jīng)按出讓合同的約定支付了土地出讓金；而他在銷售商品房時，又將相應面積的土地出讓金計入房價成本并分攤給了購房人。
41、換句話說，購買這類房產(chǎn)，買方已經(jīng)繳納了土地出讓金。
42、 但是，購房者買了商品房后，并非可以永久使用土地，因為土地出讓有年限限制。
43、國家城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓條例中指出，土地使用權出讓最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。
44、房屋土地使用年限到期后，房主只有再繳納土地出讓金才能合法使用土地及房屋。
45、在此提醒購房者：買房時應仔細詢問土地使用年限。
46、以前就有購房者反映，他在某商住樓買住房，等合同簽了才發(fā)現(xiàn)土地性質為綜合用地，只能用50年。
47、 如果購房者買有出讓土地證的二手房，由于賣方已經(jīng)繳過土地出讓金，因此買方不需再被補繳。
48、然而，在購買這類房產(chǎn)的過程中仍需注意土地使用年限，例如所購房子原來的土地使用年限為70年，而賣方轉讓時他已經(jīng)用了30年，那么買方拿到房子后只能再使用40年而非70年，超過期限后就得補繳。
本文分享完畢，希望對大家有所幫助。
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