以土地投資入股是否需要繳納土地增值稅（以土地投資入股都需繳納哪些稅）

關(guān)于以土地投資入股是否需要繳納土地增值稅，以土地投資入股都需繳納哪些稅這個(gè)問(wèn)題很多朋友還不知道，今天小六來(lái)為大家解答以上的問(wèn)題，現(xiàn)在讓我們一起來(lái)看看吧！

1、根據(jù)我國(guó)公司法規(guī)定，以土地使用權(quán)投資的，投資人必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將土地使用權(quán)過(guò)戶到被投資單位，這實(shí)際上是一種投資人以土地使用權(quán)交換股權(quán)的行為。

2、土地投資主要涉及以下稅種征收問(wèn)題。

3、　　1.營(yíng)業(yè)稅分階段區(qū)別征稅。

4、土地使用權(quán)的投資，稅收上認(rèn)定屬土地使用權(quán)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但投資行為是不征收營(yíng)業(yè)稅的。

5、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿） >的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定：以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。

6、但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。

7、也就是說(shuō)，投資人土地投資獲得股權(quán)時(shí)不征稅，但在轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)需要納稅。

8、自2003年1月1日起，稅收政策對(duì)此進(jìn)行了調(diào)整，取消了股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅的規(guī)定。

9、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）規(guī)定：以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

10、同時(shí)規(guī)定“對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅”。

11、　　2.單位和個(gè)人所得稅征稅待遇不同。

12、對(duì)于單位的投資行為需要，其土地評(píng)估增值部分需要按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。

13、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)）規(guī)定：企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購(gòu)股票，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

14、上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得如數(shù)額較大，在一個(gè)納稅年度確認(rèn)實(shí)現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過(guò)5個(gè)納稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應(yīng)納稅所得中。

15、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條也將這種以土地使用權(quán)換取股權(quán)的“非貨幣性資產(chǎn)交換”行為，按視同銷售處理。

16、 　　但在個(gè)人以土地投資上，稅收政策上規(guī)定暫時(shí)不征個(gè)人所得稅。

17、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評(píng)估增值暫不征收個(gè)人所得稅的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]319號(hào)）規(guī)定：考慮到個(gè)人所得稅的特點(diǎn)和目前個(gè)人所得稅征收管理的實(shí)際情況，對(duì)個(gè)人將非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后投資于企業(yè)，其評(píng)估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權(quán)時(shí)，暫不征收個(gè)人所得稅。

18、在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時(shí)如有所得，再按規(guī)定征收個(gè)人所得稅，其“財(cái)產(chǎn)原值”為資產(chǎn)評(píng)估前的價(jià)值。

19、 　　3.印花稅區(qū)別時(shí)段征免稅。

20、《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[1991]155號(hào)）規(guī)定：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓書據(jù)（合同），不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。

21、而在2006年11月27日下發(fā)的《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅[2006]162號(hào)）文件規(guī)定：對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

22、　　4.土地增值稅由全部免稅到部分征稅。

23、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。

24、對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

25、顯然，上述規(guī)定對(duì)土地投資采取的是鼓勵(lì)政策。

26、但隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控需要，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）對(duì)此作了調(diào)整。

27、該文規(guī)定，自2006年3月2日起，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字[1995]048號(hào)暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

28、很明顯，上述政策的改變僅是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的。

29、　　5.契稅不能免征。

30、《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》第八條規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅。

31、但是，契稅是由被投資人繳納。

本文分享完畢，希望對(duì)大家有所幫助。

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