貝殼殺熟

關(guān)于貝殼殺熟,這個很多人還不知道，今天瀾瀾給大家說一說，現(xiàn)在讓我們一起來看看吧~.~！

2023年，貝殼東邊不亮西邊亮。

過去一年，房地產(chǎn)進入了最黯淡的時期，幾乎每一天都在創(chuàng)造歷史，貝殼卻在這一年打破了多項業(yè)績紀(jì)錄，迎來了自成立以來最輝煌的時刻。

2023年年報顯示，公司實現(xiàn)總交易額31429億元，同比增長20.4%，其中二手房交易額20280億元，同比增長28.6%；新房交易額10030億元，同比增長6.7%；歸母凈利潤59億，同比暴增524%。

樓市周期輪動讓貝殼吃到了更大的紅利。以往年份里，一線城市是貝殼最大“糧倉”，但在2023年，一線城市成交陷入低迷，而二線及以下城市突然爆發(fā)，貝殼由此飛到了歷史巔峰。有一個詞叫左右逢源，說的就是2023年的貝殼。

現(xiàn)在誰都無法阻擋貝殼狂奔的腳步了。去年，經(jīng)濟下行影響到了每個人的錢袋子，老百姓關(guān)于降低中介服務(wù)費的呼聲一浪高過一浪。在一些城市，貝殼智慧地用了一招就拆解了這次危機，即在總量不變的前提下，由單邊收取買家的費用變成了買賣雙方分?jǐn)偂?/p>

更進一步的是，貝殼還大力推廣了一種叫“好贊”的服務(wù)，讓賣房的業(yè)主通過買流量來出貨，最高收取成交額1.5%的費用，相當(dāng)于又加了一份單邊中介費。樓市調(diào)整，房價下跌，業(yè)主在精神和物質(zhì)層面本就雙雙遭受重創(chuàng)，貝殼又幫忙補了一刀。

2023年，天幫襯加上人能干，貝殼的領(lǐng)土繼續(xù)擴展。根據(jù)公開的年報數(shù)據(jù)計算，2023年貝殼在全國范圍內(nèi)，無論是二手房還是新房的交易市占率都提升了，新房達到了9%，比上一年提升了2%；二手房達到了28%，比上一年提升了3%，這大致意味著全國每十套成交的二手房中，有約三套都是通過貝殼成交的。

單就二手房交易來看，以貝殼目前的體量，一個中介行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施交易平臺已然成形了，這恰好是平臺2018年成立時的初心。過往的報告里，貝殼一直這樣驕傲地說：“我們率先在中國打造了行業(yè)平臺基礎(chǔ)設(shè)施和標(biāo)準(zhǔn)”。然而，耐人尋味的是，2023年年報的這段話里，“行業(yè)”二字消失不見了。

做難而正確的事，是老左留給貝殼的精神遺產(chǎn)?，F(xiàn)在，把“難”的事做成后，至于是不是一直走在“正確”的道路上，如今貝殼動輒便遭遇社會性抵制的現(xiàn)實，已經(jīng)從某個角度闡釋了答案。如果說貝殼的外部效益容易聚焦在社會監(jiān)督之下的話，那么對內(nèi)的生態(tài)營造至今仍處于盲區(qū)，這在當(dāng)下的語境下顯得同樣突兀。

●蛋糕

在一個企業(yè)內(nèi)部，如何公平地進行利益分配一直是一個敏感的話題，最普世的原則是按勞分配，多勞多得。但在貝殼這里，原則并不是一成不變的。

一直以來，如何定義鏈家經(jīng)紀(jì)人是一件極其困難的事情，尤其在北京和上海這兩個城市。人們在有求于他們時把他們看作救星，當(dāng)市場大起大落的時候他們又被妖魔化。大家都知道，鏈家經(jīng)紀(jì)人是行走的貝殼，但不知道的是，這些經(jīng)紀(jì)人在貝殼面前，卻帶著悲情色彩。

2023年，市場護佑，業(yè)績爆棚，貝殼卻向這些經(jīng)紀(jì)人掄起了大刀，堅定地調(diào)減了鏈家經(jīng)紀(jì)人的底薪。這意味著，經(jīng)紀(jì)人雖然實現(xiàn)了更多的交易，但很多人的收入沒有增長或增長有限。

一位鏈家經(jīng)紀(jì)人吐槽說，之前轉(zhuǎn)正后的基礎(chǔ)底薪是3000元，但到了2023年三四月份就莫名其妙地變成了2000元，一下子少了三分之一。

作為貝殼的嫡系，鏈家一直發(fā)揮著定海神針的作用。2023年，鏈家的貢獻依然處于增長狀態(tài)——貝殼二手房總交易額為20280億，其中鏈家實現(xiàn)了8476億，同比增長了13%，占到了總交易額的42%，幾乎支撐了半壁江山；新房的總交易額是10030億，其中通過鏈家實現(xiàn)了1932億，同比增長了14%，占比19%?？梢哉f，貝殼如果沒有了鏈家，就像折了翅膀的雄鷹。

如上圖所示，貝殼調(diào)減鏈家經(jīng)紀(jì)人底薪的做法，看重的是經(jīng)濟效益。2023年，貝殼二手房凈收入實現(xiàn)了280億，增長了16%；新房凈收入306億，增長了7%，但是歸屬于鏈家經(jīng)紀(jì)人的收入（貝殼列為營業(yè)成本）零增長，連續(xù)兩年都是179億。2023年，貝殼歸母凈利潤暴增524%，這其中就包含了扣減鏈家經(jīng)紀(jì)人薪酬的“功勞”。

貝殼和分傭?qū)ο髽?gòu)成了一對零和博弈組合。在貝殼與鏈家這塊特殊的“蛋糕”上，前者毫不猶豫地將盡可能多的份額切給了自己。

相形之下，貝殼平臺上的其他品牌經(jīng)紀(jì)人的日子要好過很多，他們的收入水平同步交易量在增長。根據(jù)2023年年報顯示，貝殼的外部分傭為257億，同比增長了25%，明顯高于整個存量房和新房凈收入的增長率，后者分別是16%和7%。在對待外部品牌上，貝殼平臺執(zhí)行著一整套剛性的分傭和分配政策，這在保證平臺順暢運行的同時，也保障了經(jīng)紀(jì)人應(yīng)得的利益。

2023年，除了一些沮喪的鏈家經(jīng)紀(jì)人，其他人都在普天同慶。年報顯示，彭永東的年酬勞從2022年的4.7億，增長到了2023年的7.1億，同比增長了51%；八位董事的薪酬總額達到了近13億，同比增長49%。記憶中，上一批那些動不動就以“億”領(lǐng)錢的人，如今或主動或被動都低到了塵埃里。在共同富裕的主旋律下，荒腔走板的弦音已經(jīng)越來越稀罕了。

貝殼平臺自創(chuàng)建以來，得以立身的原則是公平和公正，但沒想到在發(fā)展到巔峰的時候卻打起了鏈家經(jīng)紀(jì)人的算盤。需要關(guān)注的是，鏈家的近親關(guān)系，不應(yīng)該等于隨意被犧牲。

老左在世時，一個很有建設(shè)性的心愿是要為鏈家經(jīng)紀(jì)人贏得尊嚴(yán)。如今，貝殼這種做事方式，多少有點意外，公司真的一點不擔(dān)心鏈家經(jīng)紀(jì)人另立門戶加入德佑享受平臺待遇，或者干脆成為競爭對手嗎？不管怎樣，以后我們還是對鏈家經(jīng)紀(jì)人盡量好一點吧。

心理學(xué)大師榮格說，當(dāng)愛支配一切時，權(quán)力就不存在了；當(dāng)權(quán)力主宰一切時，愛就消失了。兩者互為對方的影子。

2023年，華為營收超過7000億，凈利潤870億，年底時候拿出了770億給員工分紅。在這一對零和博弈的組合中，愛和權(quán)力各自找到了一個非常舒展的位置。

●瞄準(zhǔn)

貝殼一直努力搞錢，現(xiàn)在泛地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了獨孤求敗的境界。

從2023年年報看，貝殼已經(jīng)擁有了一個至少700億的資金池，當(dāng)年收到了13億利息，創(chuàng)出了歷史新高。這些資金的所有權(quán)并不全屬于貝殼，除了自身的積累，還包括了應(yīng)付供應(yīng)商資金、應(yīng)付經(jīng)紀(jì)人傭金、二手房和租賃業(yè)務(wù)代收款等等。因為巨額資金會源源不斷地流入，只要市場穩(wěn)定，業(yè)務(wù)正常開展，沒有新業(yè)務(wù)大投入，這個資金池就是一個恒量。

和很多有錢公司一樣，為了提高資金收益率，貝殼也進行了一系列投資，但經(jīng)鷹覓君仔細(xì)研究這兩年年報發(fā)現(xiàn)，公司的投資理念相當(dāng)謹(jǐn)慎保守，2023年干脆將154億資金放進銀行吃定期利息了。有意思的是，放著154億存定期，卻惦記著鏈家經(jīng)紀(jì)人的那點兒底薪，可見貝殼一點沒把鏈家當(dāng)外人。

上圖來源于貝殼2023年年報

此外，公司以權(quán)益法核算的投資規(guī)模也非常有限，2023年只有區(qū)區(qū)4億，完全不像其他土豪公司天女散花般地投資所謂的尖端行業(yè)和公司，過去這么干的目前幾乎都在品嘗苦果，要么血本無歸，要么被套牢做了長期股東。從這一點來看，貝殼做投資相當(dāng)有想法和定力。

通過這些投資，可以窺探到貝殼把保資金安全放到了首位。貝殼喜歡長期定存，很少對外投資，卻用高達53億的資金買了銀行等金融機構(gòu)債券。就國內(nèi)金融機構(gòu)的特殊屬性和地位而言，這注定是一些風(fēng)險性極低的債權(quán)。從另一個角度看，在眾多房企被銀行追債搞得焦頭爛額的當(dāng)下，貝殼竟然給銀行放債了，由此可見其資金的雄厚。

貝殼的投資雖然很謹(jǐn)慎，但對地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的探索一直沒停止，之前鷹覓君專門寫過一篇文章《貝殼闖入開發(fā)賽道波折始末》。貝殼之前在地產(chǎn)開發(fā)方面的投資規(guī)模不大，但也不是一帆風(fēng)順，直到今年年初貝殼正式亮劍房地產(chǎn)開發(fā)，之前的用意好像才有所彰顯。

現(xiàn)在很多人都在揣測貝殼進入開發(fā)領(lǐng)域的切入點，關(guān)于這一點，公司2023年年報透露了一些信息。據(jù)上一年2022年年報顯示，當(dāng)年貝殼服務(wù)了8500個新房項目，產(chǎn)生了9400億交易額。2023年年報沒有披露新房項目個數(shù)，大概率是減少的，但是交易額卻上升到了10000億。

項目數(shù)量變少了，銷售額反而升高了，其中原因貝殼雖沒有明說，但強調(diào)了一點，即“利用我們積累的數(shù)據(jù)及客戶洞察，改進市場營銷及銷售新房項目策略，以加快銷售去化……”。值得注意的是，2022年貝殼并沒有說過上面這句話。

這是不是預(yù)示著，貝殼提出的開發(fā)定制化路線的重點在營銷方面，利用獨家掌握的客戶大數(shù)據(jù)系統(tǒng)壘高自己的銷售護城河。就目前情況看，這些手段已經(jīng)在某種程度上得到了驗證，要知道2023年的新房市場有多艱難。如果這套體系徹底跑通，另一個新房基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)據(jù)平臺可能又會搭建起來了。

當(dāng)下的貝殼在泛地產(chǎn)行業(yè)已入無人之境，“門檻”這個詞在它的字典里消失了。未來可能會有越來越多人和事卷入到貝殼生態(tài)之中，但有一個重要問題，我們做好準(zhǔn)備了嗎？

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