土地增值稅籌劃的基本思路

關(guān)于土地增值稅籌劃的基本思路這個問題很多朋友還不知道，今天小六來為大家解答以上的問題，現(xiàn)在讓我們一起來看看吧！

1、在國外，地價及稅費一般占房價的20%，而國內(nèi)地價和稅費占房價的50%左右。

2、因此，房地產(chǎn)開發(fā)商如何有效降低稅費，在保證基本利潤率（國內(nèi)一般為10%）的前提下使房價降下來就成為了在市場競爭中獲勝的關(guān)鍵。

3、在房地產(chǎn)稅費中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是其稅率較高，稅負(fù)重，二是其有籌劃的余地，做好了，可以節(jié)省不少稅金支出。

4、 某會計師事務(wù)所北京分所的合伙人李某、稅務(wù)部經(jīng)理蘭某介紹了土地增值稅籌劃的基本思路：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

5、土地增值稅稅率實行四級超額累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值越多，稅率越高。

6、 在進(jìn)行籌劃時，增值額很關(guān)鍵。

7、增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

8、稅法規(guī)定的扣除項目有五部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%.納稅人需特別注意的是：稅法允許扣除的項目比企業(yè)自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。

9、增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。

10、因此土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。

11、 稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。

12、同時稅法規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

13、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，分開核算與不分開核算稅負(fù)會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。

14、在分開核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。

15、現(xiàn)舉例說明如下。

16、 北京某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1999年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元?豪華住宅的銷售額為5000萬元。

17、稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。

18、 如果不分開核算（納稅人應(yīng)了解清楚當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：增值額與扣除項目金額的比例（以下簡稱增值率）為（15000－11000）÷11000×100%＝36%，因此適用30%的稅率，應(yīng)納稅（15000－11000）×30%＝1200萬元。

19、 如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅為：普通住宅：增值率為（10000－8000）÷8000×100%＝25%?適用30%的稅率，應(yīng)納稅（10000－8000）×30%＝600萬元；豪華住宅：增值率為（5000－3000）÷3000×100%＝67%，適用40%的稅率，應(yīng)繳納（5000－3000）×40%－3000×5%＝650萬元二者合計為1250萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。

20、 因為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%，超過20%，還得繳納土地增值稅。

21、進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。

22、這樣做的好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。

23、我們對上例給出的條件做一點改動，然后來計算土地增值稅的稅負(fù)和企業(yè)的收益情況。

24、 假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可計算出，ｙ＝8333萬元。

25、此時，該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅僅為豪華住宅應(yīng)繳納的650萬元，比不分開核算少繳納570萬元，比分開核算少繳納600萬元，扣除為增加可扣除項目金額多支出的333萬元，分別減少支出237萬元和267萬元。

26、 增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。

27、但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。

28、稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

29、 控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。

30、當(dāng)然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入的減少，此時是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。

31、 假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從（Ｘ－8000?÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600萬元。

32、此時該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節(jié)省了200萬元（因為土地增值稅在計算企業(yè)所得稅時可以扣除，對企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤會產(chǎn)生影響，因篇幅有限，此處不再分析，讀者可以進(jìn)一步進(jìn)行比較）。

33、 此外，稅法規(guī)定，1994年1月1日前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在2000年底前首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

34、因此，開發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)降低房價，在今年底前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是有利可圖的。

本文分享完畢，希望對大家有所幫助。

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