一面是投訴維權(quán):、另一面卻是激進(jìn)拿地代建！中鐵置業(yè)難破困境！

關(guān)于一面是投訴維權(quán):、另一面卻是激進(jìn)拿地代建！中鐵置業(yè)難破困境！,這個(gè)很多人還不知道，今天瀾瀾給大家說(shuō)一說(shuō)，現(xiàn)在讓我們一起來(lái)看看吧~.~！

2024年1月初，媒體報(bào)道的一則業(yè)主維權(quán)、最終退房的案例，將“名聲在外”的中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中鐵置業(yè)）的尷尬，暴露在了大庭廣眾之下。

據(jù)媒體報(bào)道，一位姓趙的女士，購(gòu)買了青島西海岸新區(qū)中鐵博覽城小區(qū)的一套房子，卻在購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)房屋兩處存在嚴(yán)重的屋頂質(zhì)量問(wèn)題，因此通過(guò)訴訟維權(quán)以及與開發(fā)商協(xié)商，最終成功退房，并要求開發(fā)商賠償經(jīng)濟(jì)損失。

據(jù)了解，雖然趙女士成功拿到退房款，但是因此產(chǎn)生的貸款利息與裝修費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，卻成了爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

值得注意的是，中鐵博覽城項(xiàng)目為青島中鐵西海岸投資發(fā)展有限公司開發(fā)，而據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，該公司由中鐵置業(yè)全資控股。而且，中鐵置業(yè)旗下多家公司，都曾經(jīng)歷過(guò)類似的消費(fèi)者維權(quán)事件。

種種跡象表明，看起來(lái)十分光鮮的中鐵置業(yè)，其實(shí)也暗藏著諸多不堪。要知道，中鐵置業(yè)是中國(guó)中鐵旗下地產(chǎn)板塊的旗艦平臺(tái)，可謂根正苗紅。那么，背景強(qiáng)大的中鐵置業(yè)，成色幾何？

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房頂質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重，業(yè)主勇敢維權(quán)

據(jù)媒體報(bào)道，趙女士在房屋驗(yàn)收過(guò)程中，經(jīng)過(guò)仔細(xì)觀察與檢查，發(fā)現(xiàn)了屋頂施工中，鋼筋也沒有保護(hù)層、生銹嚴(yán)重，層面上還有大量沙子堆積。而且，層高也不符合標(biāo)準(zhǔn)。

因此，趙女士向房地產(chǎn)開發(fā)商提出了退房要求。通過(guò)趙女士多方溝通協(xié)商，最終于2022年10月中旬，與開發(fā)商簽訂了退房協(xié)議。

按照協(xié)議內(nèi)容，開放商將于2022年10月18日之前退還全部房款并賠償相應(yīng)的損失。不過(guò)，到了雙方約定的時(shí)間點(diǎn)，開放商卻并沒有按承諾兌現(xiàn)。相關(guān)的退房款，也是2023年3月份才到賬。而且，據(jù)趙女士告知媒體，相關(guān)賠償損失也尚未解決。

眾所周知，在房地產(chǎn)交易中，業(yè)主通常是弱勢(shì)群體。因此，在商品房交付后，業(yè)主要求退房的情況并不多見。而一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，消費(fèi)者維權(quán)也十分困難。

尤其是已經(jīng)竣工驗(yàn)收備案的房屋在想要舉證、讓相關(guān)部門認(rèn)定房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，更是難上加難。

因此，該消息傳出后，也有很多網(wǎng)友為趙女士硬剛中鐵置業(yè)的行為豎起了大拇指，認(rèn)為其勇氣可嘉。據(jù)了解，趙女士為此將開發(fā)商告至法院，要求其賠償各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)39萬(wàn)余元。

趙女士維權(quán)之所以如此堅(jiān)決，并最終成功退房。是因?yàn)槠滟?gòu)置的中鐵博覽城的房產(chǎn)，確實(shí)存在非常嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。

據(jù)趙女士介紹，由于其對(duì)房屋質(zhì)量不放心，因此拿著錘子在周圍敲了敲，結(jié)果敲了幾個(gè)點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)沙子面積很大，10公分的澆筑，有6-7公分以上的沙子，顯然承重有問(wèn)題。趙女士如此謹(jǐn)慎，也是因?yàn)橹捌渌麡I(yè)主有與她相同的遭遇。

此前就有媒體報(bào)道，該小區(qū)的一位業(yè)主在交房過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)了超過(guò)20處質(zhì)量問(wèn)題。包括外墻空鼓滲漏、房子內(nèi)低外高、保溫材料厚度及燃燒性能存在重大隱患等而遭到業(yè)主起訴。

彼時(shí)，該業(yè)主要求開發(fā)商修復(fù)屋子并要求賠付逾期交房的違約金，結(jié)果中鐵對(duì)此不予理會(huì)。業(yè)主不甘心，選擇了起訴開發(fā)商，并最終獲得了60萬(wàn)元的賠償。

由此可見，在該類案件中，或許中鐵置業(yè)屬于理虧方。與此同時(shí)，也足以說(shuō)明，類似趙女士遇見的房屋質(zhì)量問(wèn)題，并非個(gè)案。而中鐵博覽城項(xiàng)目作為一個(gè)知名房企集團(tuán)投資500億打造的樓盤，質(zhì)量問(wèn)題與品牌口碑，或許令人擔(dān)憂。

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頻繁被住建部門點(diǎn)名、處罰，高光之下暗藏隱憂

據(jù)前不久中鐵置業(yè)發(fā)布的2023年年度報(bào)告，2023年，中鐵置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為377.43億元，同比增長(zhǎng)12.76%；凈利潤(rùn)為1.14億元，上年虧損17.49億元，扭虧為盈。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行之時(shí)，中鐵置業(yè)交出扭虧為盈的成績(jī)單，實(shí)屬不易。不過(guò)，中鐵置業(yè)除了上文提及的項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題外，同樣暗藏很多發(fā)展隱憂。

例如，上文提及的中鐵博覽城項(xiàng)目在建期間，就出現(xiàn)一起安全事故。

據(jù)媒體報(bào)道，2021年4月初，青島市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于對(duì)中鐵青島世界博覽城2-1地塊項(xiàng)目2號(hào)樓發(fā)生人員傷亡事故的通報(bào)》，其中提到，2021年3月29日，西海岸新區(qū)核心區(qū)中鐵青島世界博覽城2-1地塊項(xiàng)目2號(hào)樓在安裝消防管道過(guò)程中，施工人員從門式腳手架上墜落(高度約3.5米)，造成1人死亡，事故原因正在調(diào)查。而該工程的建設(shè)單位，正是青島中鐵置業(yè)西海岸投資發(fā)展有限公司。

此外，該項(xiàng)目此前就被曝已交付樓盤每到夏天就發(fā)生“水災(zāi)”，地下車庫(kù)直接被淹，房屋嘩嘩漏水。除了中鐵置業(yè)在青島地區(qū)的公司外，中鐵置業(yè)集團(tuán)濟(jì)南有限公司，也曾因違法違規(guī)案件。

例如，據(jù)信用中國(guó)網(wǎng)站顯示，近期中鐵置業(yè)集團(tuán)濟(jì)南有限公司因未按規(guī)定進(jìn)入公共資源交易中心進(jìn)行交易，而被濟(jì)南市歷城區(qū)綜合行政執(zhí)法局處罰。根據(jù)處罰信息，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，由濟(jì)南市歷城區(qū)綜合行政執(zhí)法局對(duì)該公司罰款3.4萬(wàn)元。

而就在此前，濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也公布了涉訪拖欠農(nóng)民工工資項(xiàng)目專項(xiàng)檢查情況的通知，有13家企業(yè)存在違法違規(guī)行為，由中鐵置業(yè)集團(tuán)濟(jì)南有限公司所開發(fā)的中鐵壹號(hào)住宅地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目，因存在未按月足額撥付人工費(fèi)被通報(bào)。

圖源：濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)

由此可見，中鐵置業(yè)旗下公司還存在各種違法違規(guī)建設(shè)、交易、以及內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理等方面的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于一個(gè)資本雄厚，甚至是央企背景的集團(tuán)公司來(lái)說(shuō)，這些風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑是其未來(lái)發(fā)展不可忽視的隱憂。

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“帶病”發(fā)展，卻瘋狂拿地

一邊是中鐵置業(yè)頻繁因項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題被投訴、甚至卷入司法案件，被相關(guān)部門處罰。另一邊卻是作為中鐵建地產(chǎn)是中國(guó)鐵建旗下主要地產(chǎn)平臺(tái)，中鐵置業(yè)卻在瘋狂拿地，發(fā)展十分激進(jìn)。

例如，2023年，中鐵置業(yè)旗下的“廣州市中鐵永豐投資發(fā)展有限公司”更名為“中鐵置業(yè)集團(tuán)華南有限公司”，由此不難看出其即將押注華南地產(chǎn)的野心與決心。

2023年以來(lái)，中鐵置業(yè)在一二線城市拿地、甚至溢價(jià)拿地十分頻繁，甚至堪稱“瘋狂”。

例如，僅2023年8月，網(wǎng)上就傳來(lái)了中鐵置業(yè)先后在西安、深圳寶安拿下大面積宅用地。分別是以4.806億元摘得曲江新區(qū)的31.176畝住宅用地，以及34.06億元搖號(hào)競(jìng)得深圳寶安A001-0212號(hào)宅地。此外，中鐵置業(yè)還在上海、北京分別以8.9%、15%的溢價(jià)率拿地。

而2023年10月11日，中鐵置業(yè)集團(tuán)西安有限公司與山西喬氏實(shí)業(yè)控股集團(tuán)有限公司正式簽約，代建喬氏集團(tuán)太原沙溝項(xiàng)目，這也被視為中鐵置業(yè)將進(jìn)一步押注房地產(chǎn)新興代建市場(chǎng)的信號(hào)。

實(shí)際上，中鐵在代建領(lǐng)域的布局已有時(shí)日，時(shí)至2023年，已經(jīng)拓展了一定體量項(xiàng)目。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年前9個(gè)月，中鐵置業(yè)以247萬(wàn)平方米的新簽約規(guī)模位于行業(yè)第13名，超過(guò)招商蛇口、朗詩(shī)綠色地產(chǎn)等。

彼時(shí)，中鐵置業(yè)方面也表示：“中鐵置業(yè)已計(jì)劃將代建作為集團(tuán)戰(zhàn)略之一。”只是，作為近兩年房地產(chǎn)行業(yè)最受歡迎的細(xì)分市場(chǎng)之一，地產(chǎn)代建領(lǐng)域早已是一片紅海，而中鐵置業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，也不言而喻。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年第一季度，從事代建業(yè)務(wù)的公司已超過(guò)90家，其中TOP200房企的下屬企業(yè)，就多達(dá)70家。因此，中鐵置業(yè)面臨的拿地壓力、房產(chǎn)銷售等行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不言而喻。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)面臨的挑戰(zhàn)主要是兩方面。

其一是一些代建項(xiàng)目的銷售速度和利潤(rùn)大不如前，項(xiàng)目費(fèi)用拖欠幾乎是常態(tài)，而且拖欠金額逐年增加，而對(duì)房企而來(lái)，收費(fèi)難度變大，從而導(dǎo)致代建公司面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；其二是對(duì)于代建業(yè)務(wù)的理解，委托方和代建方認(rèn)知存在偏差，從而導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度受阻。

例如，所謂的代建，并非是委托方只要支付了相關(guān)費(fèi)用，就可以做“甩手掌柜”，而是需要配合代建方做很多工作，才能讓房地產(chǎn)項(xiàng)目順利落地。

不再如以往那樣快速增長(zhǎng)，項(xiàng)目拖欠費(fèi)用的情況年復(fù)一年地增加，收費(fèi)難度也在增大，這成為代建公司面臨的主要難題之一。而如果代建方不夠?qū)I(yè)，項(xiàng)目甚至?xí)型矩舱邸?/p>

據(jù)分析，由于代建領(lǐng)域的難點(diǎn)普遍存在，而且國(guó)內(nèi)很多困難項(xiàng)目最終爛尾，在本質(zhì)上都是由于缺乏資金而并非團(tuán)隊(duì)。因此，中鐵置業(yè)押注的代建領(lǐng)域，未來(lái)也注定會(huì)充滿不確定性。

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結(jié)語(yǔ)

作為背靠中國(guó)中鐵的大型房地產(chǎn)企業(yè)，中鐵置業(yè)在2024中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，名列前茅。不過(guò)，由于其在全國(guó)多個(gè)項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)、消費(fèi)者投訴頻繁，而且因?yàn)閮?nèi)部經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，而被相關(guān)部門處罰，因此也逐漸陷入了品牌信任危機(jī)。

而據(jù)天眼查顯示，該公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)多達(dá)10余項(xiàng)，預(yù)警提醒多達(dá)400余條。種種跡象表明，中鐵置業(yè)在激進(jìn)拿地、押注房地產(chǎn)代建領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，或許暗藏諸多風(fēng)險(xiǎn)。希望市場(chǎng)對(duì)于中鐵置業(yè)的擔(dān)憂，是“杞人憂天”，而不是未卜先知。而中鐵置業(yè)也能在全新的發(fā)展戰(zhàn)略下，扭轉(zhuǎn)局面。

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