國(guó)土安全1-8季解說(shuō)（國(guó)土法全文）

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1、我國(guó)土地租賃存在著兩種不同的方式。

2、一是國(guó)有土地租賃;一是土地使用權(quán)出租。

3、國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)出租都是國(guó)有土地有償使用的方式。

4、　　在土地管理法規(guī)中，國(guó)有土地租賃的概念在1998年2月17日發(fā)布的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》(原國(guó)家土地管理局第8號(hào)令)首次被提出并予以界定的，而且被規(guī)定為國(guó)家處置土地資產(chǎn)的方式。

5、　　1998年12月24日頒布的《土地管理法實(shí)施條例》已經(jīng)將國(guó)有土地租賃明確規(guī)定為國(guó)有土地有償使用的一種方式。

6、　　1999年7月27日國(guó)土資源部頒發(fā)的《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)第一條規(guī)定："國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

7、國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。

8、"《意見(jiàn)》第六條規(guī)定："國(guó)有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。

9、"　　土地使用權(quán)出租的標(biāo)的物具有復(fù)合性，即不僅包括土地使用權(quán)，還包括土地上的建筑物及其他附著物。

10、當(dāng)出租地上建筑物、其他附著物時(shí)，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租，同時(shí)，出租土地使用權(quán)時(shí)，其地上建筑物、其他附著物也隨之出租。

11、土地出租一般是同房屋租賃結(jié)合在一起的，單純的場(chǎng)地出租行為在整個(gè)土地使用權(quán)出租市場(chǎng)中比較少。

12、　　由于在土地使用權(quán)出租中，土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人以支付租金為代價(jià)取得對(duì)土地及地上建筑物、其他附著物一定期限使用的權(quán)利，期限通常較短，投資相對(duì)較少，方便靈活，出租人則通過(guò)承租人支付的租金收回投資，因而土地使用權(quán)出租十分普遍，具體形式也有多種多樣。

13、如商業(yè)柜臺(tái)出租、各種鋪面出租和住房出租等，都包含著土地使用權(quán)的出租。

14、　　在國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)出租的概念中，都采用了租賃、租金這樣的詞語(yǔ)，使人容易混淆，實(shí)質(zhì)上國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)出租之間存在以下主要區(qū)別：　　第一，所處的土地市場(chǎng)不同。

15、國(guó)有土地租賃屬于土地一級(jí)市場(chǎng);國(guó)有土地使用權(quán)出租屬于土地二級(jí)或者市場(chǎng)。

16、　　第二，法律關(guān)系主體不同。

17、國(guó)有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。

18、國(guó)有土地使用權(quán)出租是在土地使用者之間進(jìn)行，其主體--出租人是通過(guò)劃撥、出讓(或轉(zhuǎn)讓)取得土地使用權(quán)的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權(quán)，并定期向出租人支付租金的行為主體。

19、第三，土地使用者的權(quán)益不同。

20、《意見(jiàn)》第六條規(guī)定："國(guó)有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。

21、承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。

22、承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。

23、……"　　承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租。

24、承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。

25、　　承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

26、承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

27、　　承租土地使用權(quán)的抵押。

28、從《意見(jiàn)》第六條的規(guī)定可以看出：第一，單獨(dú)的承租土地使用權(quán)可設(shè)定抵押權(quán)，即地上沒(méi)有建筑物或構(gòu)筑物的承租土地使用權(quán)可設(shè)定抵押權(quán)。

29、第二，地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押。

30、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

31、　　劃撥土地使用權(quán)的出租。

32、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)第四十四條規(guī)定："劃撥土地使用權(quán)，除本條例規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

33、"第四十五條規(guī)定："符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：一、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;二、領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;三、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;四、依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

34、"　　根據(jù)上述規(guī)定可知，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，地上必須具有合法的建筑物或其他附著物。

35、也就是說(shuō)，地上沒(méi)有建筑物或其他附著物而單純的劃撥土地使用權(quán)，是不能出租的。

36、同時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定，房地產(chǎn)所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。

37、值得注意的是，如果土地使用者無(wú)合法原因擅自出租劃撥土地使用權(quán)，屬非法行為。

38、　　出讓(或轉(zhuǎn)讓)土地使用權(quán)的出租。

39、按《條例》規(guī)定，取得土地使用權(quán)的土地使用者，在規(guī)定的期限內(nèi)土地使用權(quán)可以出租，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。

40、　　分享。

本文分享完畢，希望對(duì)大家有所幫助。

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