房地產(chǎn)土地使用稅如何計算

關(guān)于房地產(chǎn)土地使用稅如何計算這個問題很多朋友還不知道，今天小六來為大家解答以上的問題，現(xiàn)在讓我們一起來看看吧！

1、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，從土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同簽訂后就應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而在每期開發(fā)項目建成進行預(yù)售或銷售后，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，直到銷售完畢，納稅義務(wù)也就終止。

3、因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅時應(yīng)注意以下幾點：　　注意計稅依據(jù)和納稅時間。

4、 　　《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務(wù)院令第483號）第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。

5、《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字[1988]第015號）第六條規(guī)定，納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。

6、尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；尚未核發(fā)土地使用證書，應(yīng)由納稅人據(jù)實申報土地面積。

7、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）雖只規(guī)定納稅義務(wù)時間，但土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積是經(jīng)國土部門確定有關(guān)單位組織測定的。

8、所以在申報時應(yīng)以土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積為計稅依據(jù)，按財稅[2006]186號文件規(guī)定的納稅義務(wù)時間進行申報繳納。

9、　　2、注意免稅土地面積和扣除時間。

10、 　　按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）、《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地[1988]015號）和《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定》（國稅地[1989]140號）有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的醫(yī)院、學(xué)校、托兒所、幼兒園、物業(yè)用房以及在開發(fā)項目中配套建設(shè)符合免稅條件的廉租住房、經(jīng)濟適用房，小區(qū)外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅或經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收土地使用稅。

11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用這些稅收優(yōu)惠政策，在申報城鎮(zhèn)土地使用稅時，對按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的相關(guān)項目所占用的土地應(yīng)在建成交付使用時免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。

12、對小區(qū)外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地應(yīng)按實際占用面積從合同簽訂時間或合同規(guī)定交付土地時間起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。

13、　　3、注意納稅義務(wù)終止時間及計算方法。

14、　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

15、”《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第二條第一款規(guī)定：“購置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

16、”這里明確了購置新建房品房納稅義務(wù)的發(fā)生時間，對應(yīng)的也就是說作為出售方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)的終止，因為對同一塊地是不能重復(fù)征稅的。

17、財稅[2006]186號文件規(guī)定以合同簽訂時間或合同約定交付土地時間為納稅義務(wù)發(fā)生時間，那么對土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的理解也應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂購房合同時，如果合同規(guī)定房產(chǎn)交付時間的，應(yīng)以交付時間為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時間，如果合同未規(guī)定房產(chǎn)交付時間的，應(yīng)以合同簽訂時間為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復(fù)納稅。

18、　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個開發(fā)項目在建成進行預(yù)售或銷售后，隨著房產(chǎn)的不斷銷售，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務(wù)也就終止。

19、因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算城鎮(zhèn)土地使用稅時就要注意計算方法，在計算城鎮(zhèn)土地使用稅實行按月比例扣除法較為合理。

20、　　即本月應(yīng)納稅額＝本月剩余應(yīng)稅占地面積×月單位稅額；本月剩余應(yīng)稅占地面積=占地總面積－免稅占地面積－已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分攤占地面積（分攤面積以合同規(guī)定交付時間或合同簽訂時間為準進行統(tǒng)計）；月單位稅額＝年應(yīng)納稅額÷12；已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分攤占地面積＝占地總面積×（已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積）。

本文分享完畢，希望對大家有所幫助。

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