璀璨時(shí)代之殤：招商蛇口“瘦身”套現(xiàn)

關(guān)于璀璨時(shí)代之殤：招商蛇口“瘦身”套現(xiàn),這個(gè)很多人還不知道，今天瀾瀾給大家說(shuō)一說(shuō)，現(xiàn)在讓我們一起來(lái)看看吧~.~！

招商蛇口已加入到此輪房企“瘦身”陣營(yíng)。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站顯示，招商蛇口旗下的招商局地產(chǎn)（北京）有限公司正以13.2億元的價(jià)格，掛牌轉(zhuǎn)讓北京招盛房地產(chǎn)40%股權(quán)。據(jù)睿思網(wǎng)查證，該公司目前在北京亦莊負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)招商·璀璨時(shí)代項(xiàng)目。

近日亦有市場(chǎng)消息傳出，招商蛇口正在委托第三方平臺(tái)正在對(duì)外出售位于武漢的一棟高端寫(xiě)字樓。

此外，據(jù)睿思網(wǎng)獲取的一份招商蛇口深圳整售標(biāo)的清單顯示，相關(guān)標(biāo)的多達(dá)28個(gè)，涉及商業(yè)、辦公、公寓、廠房、酒店等業(yè)態(tài)，且多為現(xiàn)樓項(xiàng)目。其中就包括南山蛇口太子灣環(huán)港大廈、太子灣灣境、太子灣瑞璽、南山沿山路工改項(xiàng)目、寶安會(huì)展灣項(xiàng)目、寶安海谷科技大廈、龍崗雍山郡、龍崗招商甄城、鹽田one mall、鹽田凱悅酒店等。

接連叫賣資產(chǎn)的背后，正源于招商蛇口的現(xiàn)金流困境。

璀璨時(shí)代之殤

時(shí)間回?fù)艿絻赡昵埃?023年6月1日，招商蛇口單挑10家房企，分別打敗了中建玖合、城建、中綠、萬(wàn)科、綠城、建發(fā)、金茂、保利等巨無(wú)霸，最終以總價(jià)33.005億摘得北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)亦莊新城0510街區(qū)YZ00-0510-0032地塊。該地塊正是招商·璀璨時(shí)代項(xiàng)目所在。

在拿地兩個(gè)月后，即同年8月，招商·璀璨時(shí)代取得預(yù)售許可證，涉及21棟樓834套房源，準(zhǔn)許銷售面積9萬(wàn)㎡，指導(dǎo)價(jià)5.8萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間在480-850萬(wàn)之間。

盡管彼時(shí)樓市整體低迷，招商·璀璨時(shí)代亦取得不錯(cuò)的開(kāi)局，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷售額就達(dá)21.2億元。

但此后尤其今年以來(lái)，項(xiàng)目銷售開(kāi)始趨于疲軟。這多少與市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向有關(guān)。市場(chǎng)人士指出，招商·璀璨時(shí)代位于北京南部市場(chǎng)，與其它區(qū)域相比，北京南城屬于弱勢(shì)市場(chǎng)。每當(dāng)市場(chǎng)下行時(shí)，整體客戶量和流速會(huì)首當(dāng)其沖的出現(xiàn)疲軟。

更為重要的是，該樓盤(pán)均價(jià)亦高于通州新房均價(jià)，這亦導(dǎo)致其去化難度提升。

事實(shí)上，為了刺激銷售，招商蛇口沒(méi)少在價(jià)格上做文章。以招商蛇口在通州區(qū)的招商·璀璨公元項(xiàng)目為例，在今年清明期間就推出“買(mǎi)一送一”促銷活動(dòng)。凡是購(gòu)買(mǎi)77平方米兩居室的客戶，將免費(fèi)獲得一套位于煙臺(tái)的108平方米海景現(xiàn)房。

當(dāng)時(shí)，這一做法在市場(chǎng)引起了一陣騷動(dòng)，不過(guò)很快便被叫停。如何“合法合規(guī)”地促進(jìn)銷售，仍是招商蛇口的頭號(hào)難題。

此外，盡管招商·璀璨時(shí)代首開(kāi)銷售良好，但或許是未進(jìn)入交付期，故項(xiàng)目亦未開(kāi)始貢獻(xiàn)正向現(xiàn)金流。

據(jù)2024年04月30日財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，標(biāo)的企業(yè)營(yíng)業(yè)收入0元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-1093萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為-812.15萬(wàn)元，資產(chǎn)總計(jì)44.03億元，負(fù)債總計(jì)11.27億元，所有者權(quán)益32.77億元。

當(dāng)前，該項(xiàng)目仍處于建設(shè)期，為保證項(xiàng)目能順利交付，這亦意味著，后續(xù)招商蛇口仍需要繼續(xù)投入對(duì)應(yīng)的資金成本。

或許是項(xiàng)目去化不如意回款緩慢，又或者招商蛇口有更主動(dòng)的債務(wù)管理考慮，這一昔日搶破頭的項(xiàng)目，如今也被掛牌出售，等待著新投資人的到來(lái)。

“入不敷出”的窘境

近期，招商武漢的一棟高端寫(xiě)字樓尋求出售的消息甚囂塵上。

經(jīng)查證，這棟寫(xiě)字樓屬于武漢招商愉樾的商辦部分，具體為3#-2寫(xiě)字樓，總建面1.32萬(wàn)方，地處鸚鵡大道與二環(huán)交匯處的核心要地。目前對(duì)外售價(jià)暫未可知。

公開(kāi)資料顯示，招商愉樾為招商蛇口于2019年6月下旬斥資9.35億元拿下，總建面11萬(wàn)方，成交樓面價(jià)約1.14萬(wàn)元/㎡，容積率4.0。項(xiàng)目于2022年7月已竣工，其中4萬(wàn)方高端改善住宅已售罄。4.2萬(wàn)方的寫(xiě)字樓及商業(yè)中，目前可售的就是3#-2寫(xiě)字樓。

當(dāng)前，空置率高企是武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)最大特征。

據(jù)仲量聯(lián)行披露，截至2023年末，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)總體量886.8萬(wàn)方，其中甲級(jí)市場(chǎng)存量304.5萬(wàn)方，空置率升至40.3%。這一數(shù)據(jù)或?qū)⒊掷m(xù)攀升。

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2024年武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)將迎來(lái)超百萬(wàn)方的新落成量，其中甲級(jí)新增供應(yīng)約49萬(wàn)方。

從歷史項(xiàng)目來(lái)看，招商武漢寫(xiě)字樓項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力也不盡如意。

同樣在武漢，招商蛇口打造的“江璟城”B棟寫(xiě)字樓于2023年下半年已入市運(yùn)營(yíng)。該項(xiàng)目總建面近8萬(wàn)方，2023年?duì)I收581萬(wàn)元，出租率僅21%，空置率已明顯高于同業(yè)。

由此看來(lái)，招商蛇口選擇將該項(xiàng)目進(jìn)行出手亦不難理解了。更何況，類似的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)若選擇長(zhǎng)期持有，亦對(duì)其造成不小的資金壓力。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度末，招商蛇口的投資性房地產(chǎn)賬面值已飆升至1272.2億元。而截至2023年底，涉及房屋、建筑物類的賬面值657億元，土地使用權(quán)613億元，用于銀行借款抵押的投資性房地產(chǎn)賬面值112.76億元。

一邊廂是資產(chǎn)創(chuàng)新高，另一邊廂則是現(xiàn)金一再縮水。截至今年一季報(bào)末，招商蛇口的貨幣資金減至832.06億元。同時(shí)，招商蛇口亦面臨不小的短債壓力：短期借款10.84億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債403.55億元，一年期內(nèi)賬齡的應(yīng)付款約508.4億元。

與此同時(shí)，招商蛇口似乎正陷入“入不敷出”的窘境：今年一季度，招商蛇口經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流已變成了-106億元，而去年同期為82.7億元。

銷售方面也未見(jiàn)起色。最新數(shù)據(jù)顯示，今年前四月，招商蛇口實(shí)現(xiàn)銷售588.31億元，較去年同期1101.92億元減少513.61億元

“整個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有大的改善之前，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流是關(guān)鍵?！闭猩躺呖诳偨?jīng)理朱文凱此前在業(yè)績(jī)會(huì)上曾如此所言。只是不知，招商這一瘦身戰(zhàn)略能解燃眉之急否？

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